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物业管理中若干法律问题的思考 2003年第5期  作者:京都律师事务所·孟冰

  《物业管理条例》已于2003年9月1日施行。笔者认为,《条例》比之建设部1994年3月23日发布的《城市新建住宅小区管理办法》有很大进步,同时,在物业管理方面,亦有一些法律问题值得进一步研究、探讨。
  一、关于业主委员会的成立
  《条例》第11条规定由业主大会选举业主委员会,第10条第2款规定:“业主在首次业主大会上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。”也就是说,业主拥有的房产面积越大,套数越多,其投票权越多,相应的其对业主委员会成员的确定的决定权就越大。由此引出以下几个问题:
  1.按面积与按户确定投票权,哪种方式更合理
  按面积确定投票权即《条例》规定的方式。按户确定投票权是指无论每一业主拥有多少房产面积或多少套房产,只要是一个在小区内独立享有产权的业主,即享有、同时也只能享有一个投票权。笔者认为,第二种方式,即按户确定投票权应更为合理。因为每一业主,无论其拥有的房产面积大小、套数多少,其在小区内的权益和要求均应得充分保护和合理考虑。而按面积确定投票权,则会使仅拥有小面积房产的业主,因投票权过少而无法通过选举或担任业主委员会成员,以及提出的维护其自身权益的议案,来保护自己的利益。另一方面,拥有较大面积的业主,则可能为维护自己的利益,利用较多的投票权,使可能损害其他业主权益的议案被通过。如果进一步分析,按面积确定投票权与按户确定投票权之分,其实是在立法上到底是以财产为本,还是以人为本的区别,这一点亦应引起大家的思考。
  2.分期入住的小区,如何产生业主委员会
  《条例》颁布前的地方性法规,大多规定小区入住率达到50%,方可成立业主委员会。现《条例》对此未做规定,应可理解为入住后即可成立业主委员会。但现在大多数小区均为分期入住,如果一期入住的业主成立了业主委员会,那么二期、三期入住时,是否均要解散现有的业主委员会,重新召开业主大会,再选举业主委员会呢?对此北京市曾规定不再分次选举,但应为未入住业主预留委员会席位。此规定较合理,但对预留多少等具体应再做明确规定,以便操作。
  3.住宅尚未售完之前,开发商是否可以成为业主委员会委员
  《条例》对此没有规定,北京市规定开发商未售面积超过20%的,在业主大会上以20%确定投票权,也就是说开发商在理论上有可能成为业主委员会委员。广东省规定开发商对未售出面积应分摊物业管理、维修费用,但未规定其在业主大会上享有投票权。笔者认为广东省的做法较为合理,因为业主委员会是为维护在小区内居住生活的业主的权益而设立的,开发商不应参与业主的决策,但因其未售出的面积亦需管理、维修,所以开发商亦应支付相应费用,但其平均费用可低于其他业主。
  二、关于业主委员会的主体资格
  《条例》规定的业主委员会的对外职责为选聘及监督物业公司,配合有关机关做好社会治安工作,并规定其不得从事与物业管理无关的活动。这其实是对业主委员会民事主体资格的规定,因为业主委员会代表全体业主利益,并由业主大会选举产生,故其行为的效力将及于全体业主,且业主委员会每一委员以业主委员会名义所实施的行为,根据表见代理的原则,也将由业主委员会承担责任。所以,为保护全体业主的合法权益,业主委员会如果从事了《条例》禁止的行为,其行为将可以被认定为无效。
  关于诉讼主体资格,《条例》未做明确规定,笔者认为,业主委员会有权代表全体业主进行诉讼,而无需由业主大会对每个个案单独授权。但是,当业主委员会拟作为原告提起诉讼时,应先召开业主大会或业主代表大会讨论是否起诉。
  另外,关于业主委员会能否起诉业主的问题,上海市的做法是,如果特定业主违反了业主公约,损害了全体业主或大多数业主的利益,业主委员会可以作为原告,以该特定业主为被告,提起诉讼。笔者认为此规定较合理,但与此相对应的,特定业主亦应有权起诉业主委员会。
  三、业主在什么情况下可以拒交物业管理费
  这是一个比较复杂的问题。因为物业公司提供的是一种综合性的服务,这种服务包括很多方面的内容,而物业公司是根据业主拥有的房产面积,按每平方米固定金额收取物业管理费的。在管理费的构成项目中,有些是按年计费的,有些是按月计费的,有些是按面积计费的,有些项目的收费可分,有些项目的收费不可分或很难分。因此在现实生活中,经常是业主因为物业公司一项服务未做好,就拒交全部物业管理费,而物业公司则以其提供的是综合性服务,其他均无问题为由,要求业主交纳全额物业管理费,再具体问题具体解决。业主究竟有没有权利拒交物业管理费?在什么情况下可以拒交物业管理费呢?
  对此问题,《条例》没有规定,各地现行的物业管理规范性文件也没有规定:笔者认为,毕竟我国物业管理行业刚刚起步,物业公司提供的服务中还有很多有待完善的地方,同时鉴于物业管理费构成的复杂性,如果明文规定业主有权拒交物业管理费,则可能加剧业主与物业公司之间的矛盾和对立,导致较多的冲突和诉讼。而在另一方面,现行法规中虽然没有规定业主可以拒交物业管理费,对此也不能理解为无论物业公司服务有多少不足,业主都必须全额交纳物业管理费。笔者认为,当物业公司的服务存在瑕疵时,业主对物业管理费的交纳享有抗辩权,但不应全额拒交,而应根据具体情况,对分项收取费用的物业管理费,可拒交存在瑕疵项目的管理费用,对不要分或很难分项的物业管理费,可按比例拒交部分物业管理,具体拒交数额,应由业主委员会代表业主与物业公司交涉,如果已形成诉讼,则由人民法院根据公平合理的原则判定或调解。同时,房管部门和物价部门亦应对物业管理费的构成再进行细划并统一取费标准,以利于此类纠纷的顺利解决。
  

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