会员登录
您所在的位置:首都律师 > 正文
加大对购房人利益的保护 努力规范商品房交易市场——试评最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 2003年第4期  作者:华伦律师事务所·刘子华 耿协送

  编者按:2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水等方面如何具体适用法律作出了明确的规定,引起了广泛的反响。房地产专业委员会主任刘子华与耿协送律师,委员王建文给本刊投稿,谈了自己对《解释》的见解。现本刊全文登载。
  

  


  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已于4月28日正式公布并于6月1日施行,引起了社会各界的广泛关注。
  《解释》全文共计28条,不但对实践中纠纷较多的问题再次予以明确,如定金问题、面积差异处理问题、房屋维修问题等,而且还对实践中争议较大、以往没有规定的问题进行了明确或规定,如明确了开发商对虚假宣传的法律责任,加大了开发商恶意违约欺诈的惩罚力度,规定了开发商怠于协助办理房产证的法律责任等,《解释》不仅对当前不太规范的商品房交易市场能起到一定的积极作用,而且也体现了我国法律对处于弱势地位的购房人利益的保护,对今后我国的司法实践能起到很好的指导作用。下面笔者将对《解释》中这些有突破性的内容谈一些粗浅的认识。
  一、开发商对虚假宣传将承担责任
  “乱花渐欲迷人眼”,恐怕是人们对当前花样繁多的商品房销售广告和宣传资料共同的感受,而少数开发商正是通过这些“渐欲迷人眼”的销售广告和宣传资料进行虚假宣传,欺骗购房人。由此引发的诉讼却常常是购房人败诉。
  上述现象的根源是什么呢?《合同法》第15条规定,一般的商业广告只是要约邀请,只有那些内容符合要约规定的商业广告,才能视为要约。《合同法》第14条规定要约应当具体确定,要约人承诺即受该意思表示约束。但是如何界定商业广告“内容具体确定”,该法没有明确,相关法律法规也没有明确。正是这种法律规定的不明确给开发商进行虚假宣传提供了空间,同时也给司法实践部门带来了诸多不便和困惑。因此建设部在2001年4月4日颁布并于当年6月1日施行的《商品房销售管理办法》第15条规定:“房地产开发企业,房地产中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在买卖合同中约定。”由于界定商品房销售广告和宣传资料所明示的内容是否属于要约不容易,从保护购房人利益、维护社会公正的角度出发,建设部作此规定其用心可谓良苦。
  然而实践中很多开发商往往拒绝在合同中作此约定,广大购房人对纷繁的法律法规往往又知之甚少,购房人的败诉也就在所难免了,这正是时下商品房虚假广告盛行,购房人叫苦不迭的根源之所在。宣传内容未写进合同,开发商就不应该承担责任吗?许多业内人土对此作出了否定回答,笔者之一的刘子华律师也早于2002年1月就在《北京青年报》上发表过《开发商对虚假宣传应当承担责任》一文(该文曾荣获该报“房地产法制好新闻”奖),他认为,不管宣传内容是否写进合同,开发商对虚假宣传都应当承担责任。让我们深感欣慰的是,《解释》终于在一定程度上体现了这些专业人士的观点。
  《解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”虽然《解释》只是要求开发商对部分内容承担责任,为保障购房人的利益、实现社会公正留下了隐患,但这已经是一个了不起的进步了。
  二、加大了开发商恶意违约进行欺诈的惩罚力度
  《消费者权益保护法》第49条中规定的商家在提供商品或服务时存在欺诈行为将实行双倍罚则,早已人所共知,那么消费者在购买房屋这种高额不动产时,当开发商存在欺诈时能否得到双倍赔付呢?一直以来在理论界和司法实践中并没有形成统一的认识。
  “房屋”这种高额不动产究竟算不算“消费品”呢?《消费者权益保护法》第2条规定:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护。”可见只要是“为生活消费需要”而购买的“房屋”,就应属“消费品”范围,购房人的权益就应该受《消费者权益保护法》的保护,即当开发商在经营中存在欺诈时消费者照样应该得到双倍赔付。
  《解释》对此进行了明确规定。《解释》第8条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同汀立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”同时《解释》第9条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”尽管《解释》对恶意违约进行欺诈的范围进行了严格的限定,而且措辞又显得那么小心谨慎,只是说“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,“可以”当然不如“应当”来得硬气,“不超过一倍”并不等同于“一倍”,“请求”也显得有些懦弱,但它毕竟给广大消费者在维护自身合法权益时提供了有力的依据。
  其实《解释》第8条、第9条的突破性和积极意义远不仅限于此。因为稍一留意就会发现.能够得到这种双倍赔付的范围并没有限定在“为生活消费需要而购买”的购房人即“消费者”,而是所有的购房人,当然也就包括为投资而购房的人以及为办公、生产经营而购房的单位购房人。这样的规定让笔者感到意外和喜悦。因为在我国法律对民事责任的规定主要是补偿性的。《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或服务有欺诈行为的,依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”可见,《合同法》中上述关于损害赔偿责任也是以补偿为原则,以惩罚为例外。
  我国法律普遍规定的这种填平式补偿性的民事责任是否合理,笔者一直表示怀疑。因为这样的规定客观上纵容甚至鼓励了合同当事人不履行合同或者不完全地履行合同,不利于社会诚信制度的建立,对维护交易安全,促进社会主义市场经济的发展极为不利。这些情况笔者暂且不论。
  《解释》将《消费者权益保护法》中这种惩罚性的民事责任在商品房买卖中扩大到整个“购房人”范围,不仅对规范商品房买卖市场有重要作用,更重要的是它所体现的“治乱需用重典”的法律思想切合当前国情,对今后相关部门的立法和行政管理也具有重要的借鉴意义。
  三、开发商怠于协助办理房产证将难辞其咎
  房产证是房屋所有人对房屋所有权的惟一合法凭证,其意义可谓重大。然而现实中购房人在按约交完全部购房款后入住了好几年还拿不到房产证的事情时有发生,这极大地妨碍了购房人很好地行使其所有权,侵害了购房人的利益。
  《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”可见,办理房产证的主要义务是购房人,开发商的义务只是协助办理并提供必要的证明文件。现实中房产证迟迟不能办下来的原因也并不全在开发商,但开发商有不可推卸的责任。因为一旦开发商未能交清全部的土地出让金或将土地甚至房屋抵押给了第三方,他将无法提供“必要的证明文件”,也将无法履行办理房产证的“协助”义务,这在实践中并不鲜见。
  另外,查遍与房地产有关的法律法规及其他规范性法律文件,并没有一条提到开发商怠于协助办理房产证明将要承担违约责任。于是购房人明知道自己的利益受到了侵害却无法找到有效的救济途径。
  《解释》的出台将使这种现象得到根本转变。因为《解释》第18条、第19条对此作了非常明确而又具体的规定。它对于规范商品房买卖交易市场,促进我国房地产业健康快速发展具有重要意义,作用不可小视。
  《解释》中还有很多有价值的地方都体现了制定者力求加大对购房人利益的保护,进一步规范商品房交易市场以寻求最大限度的社会公正的指导思想,在此不再赘述。
  当然,笔者也注意到新出台的《解释》也给我们留下了许多遗憾。诸如第2条规定,开发商在商品房买卖合同签订后买房人起诉前取得商品房预售许可证的,合同可以认定有效,这让我们对法律的严肃性产生了怀疑,而且这样的规定难免有纵容开发商违规操作的嫌疑。再如对定金退还的条件、房屋质量合格的标准等约定不清,恐难达到预期的目的。
  白璧微瑕,然瑕不掩瑜。相信《解释》的施行必将对各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷,依法保护商品房合同当事人(特别是处于弱势地位的购房人)的合法利益,规范房地产交易市场起到巨大作用。

打开微信扫一扫
通过手机分享
主办单位:美高梅正规网址技术支持热线:010-85269998
京ICP备09012756号京公网安备 11010102003312号
XML 地图 | Sitemap 地图